Kat mülkiyeti düzeninde kat maliklerinin en temel borçlarından bir tanesi anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Zira kat maliklerinin ortak gider ve avans borçlarını yerine getirmeleri, kat mülkiyeti düzeninin sağlıklı bir şekilde devam edebilmesi için oldukça önemlidir. Bu hususta kanun koyucu KMK. 20/I hükmü ile bir yedek hukuk kuralı getirmiştir. Dolayısıyla, kat maliklerinin aksine anlaşmalar yapmaları her zaman mümkündür. Uygulamada sıklıkla, kat maliklerinin, ortak gider ve avanslarının ne şekilde pay edileceğini yönetim planında belirlemiş olduklarını veya kat malikleri kurulu kararıyla bu hususta düzenlemeler yaptıklarını görüyoruz. Ne var ki, kat maliklerinin ortak giderlerin paylaşılması hususunda karar almadıkları veya alamadıkları durumlarda KMK. 20/I hükmünde yer alan ortak giderlere katılma payına ilişkin düzenleme, günümüz şartlarında ihtiyaçları tam olarak karşılamamaktadır. Bu çalışmada hem KMK. 20/I, a, b, ve c bentlerindeki düzenlemeler incelenecek, hem de kat maliklerinin bu hususta aksine yapacakları anlaşmalara ilişkin kararların ne şekilde alınması gerektiğine ilişkin görüşler sunulacaktır.

Kat mülkiyeti düzeninde kat maliklerinin en temel borçlarından bir tanesi ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Zira kat maliklerinin ortak gider ve avans borçlarını yerine getirmeleri, kat mülkiyeti düzeninin sağlıklı bir şekilde devam edebilmesi için oldukça önemlidir. Bu hususta kanun koyucu KMK. 20/I hükmü ile bir yedek hukuk kuralı getirmiştir.

Dolayısıyla, kat maliklerinin aksine anlaşmalar yapmaları her zaman mümkündür. Uygulamada sıklıkla, kat maliklerinin, ortak gider ve avanslarının ne şekilde pay edileceğini yönetim planında belirlemiş olduklarını veya kat malikleri kurulu kararıyla bu hususta düzenlemeler yaptıklarını görüyoruz. Ne var ki, kat maliklerinin ortak giderlerin paylaşılması hususunda karar almadıkları veya alamadıkları durumlarda KMK. 20/I hükmünde yer alan ortak giderlere katılma payına ilişkin düzenleme, günümüz şartlarında ihtiyaçları tam olarak karşılamamaktadır. Bu çalışmada hem KMK. 20/I, a, b, ve c bentlerindeki düzenlemeler incelenecek, hem de kat maliklerinin bu hususta aksine yapacakları anlaşmalara ilişkin kararların ne şekilde alınması gerektiğine ilişkin görüşler sunulacaktırgeçilmemiş olsa da bazı durumlarda kat irtifakında da uygulama alanı bulurlar (KMK. 17/III)6 .

Diğer taraftan bu ödeme yükümlülüğünün temelini müşterek borçluluk oluşturmaktadır. Tüzel kişiliği olmasa da, bir hukuki birliktelik oluşturan kat malikleri birliğinin alacağı karar ile kat malikleri alacaklı-borçlu olabilmektedirler. Her bir kat maliki kendisi dışında kat malikleri birliğini oluşturan tüm hak sahiplerine karşı gider ve avanslarla ilgili olarak borçlu durumdadır . Burada düzenlenen borç, bir kaçınmayı değil, müspet bir davranışı (verme borcunu) içermektedir. Bu borcun asıl olarak bir para borcu olması gerekir. Kural kat malikinin bir miktar parayı ödemesi olmakla birlikte, ilgililerin anlaşmasına göre, paradan başka bir şeyle ödeme de mümkündür.

Örneğin, kat maliklerinden birinin, para yerine, anagayrimenkulün ısıtılmasını taahhüt ederek, bu borcun yerine getirilmesi kabul edilmiş olabilir. Bu hususta, KMK. 40/III’deki düzenlemeye göre, yöneticinin para yerine “hizmet edimi” karşılığı da bu borcunu yerine getirmiş sayılacağı anlaşılmaktadır . Yine, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün, her kat maliki açısından kendi mülkiyet dönemiyle sınırlı olmak kaydıyla “eşyaya bağlı bir borç” niteliğinde olduğu kabul edilmektedir .

Giderlerin hukuki kaynağı ise, KMK. 16 hükmü uyarınca kat maliklerinin, KMK. 15 hükmü kapsamındaki bağımsız bölüm mülkiyetinin konusu dışında kalan ortak yer ve tesislere, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olmalarıdır. KMK. 16’da her ne kadar kat maliklerinin tüm ortak yer ve tesisler üzerindeki hakları “ortak mülkiyet” olarak adlandırılsa da hukuki kavram olarak burada söz edilen, “arsa payına bağlı mülkiyet ilkesince ayni hak sahipliği”dir . III. Ortak giderlerin kat maliklerine paylaştırılması hususundaki yasal düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi “Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlığı altında, kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak (KMK. 20/I, a); ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında (KMK. 20/I, b) katılmakla yükümlü olduklarını belirtmiştir. Hemen ifade edelim ki, bu giderler hükümdeki “gibi” ibaresinden de anlaşılacağı üzere sınırlı sayıda değildir. Yine, hükümde belirtilen gider ve avans payından maksat, ortak giderler (genel giderler) ve bunlara ilişkin avanslardır . KMK. 20/I hükmü emredici bir hukuk kuralı değildir.

Dolayısıyla kat maliklerinin bu kuralın aksini kararlaştırmaları her zaman mümkündür. Diğer taraftan KMK. 20/I’de 2814 sayılı Kanun20 ile yapılan değişikliğe kadar, ortak giderler, bir ayrım yapılmaksızın tamamen arsa paylarına göre paylaştırılan bir yedek hukuk kuralı olarak yer almaktaydı . Maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, bu yeni düzenlemeye göre, kat malikleri, işin doğası gereği eşit olarak hizmet aldıkları, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi (günümüz şartlarında bekçiyi özel güvenlik görevlisi olarak anlamak gerekir) giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak katlanacaklar, bunun dışındaki bütün ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorunda olacaklardır .

Kanun değişikliğinin yapıldığı 1983 yılında bu çözüm makul kabul edilebilirken, günümüzde binlerce kişinin yaşadığı bilhassa toplu yapılarda bu düzenleme tam anlamıyla ihtiyaçları karşılamamaktadır. Kanunda bu yedek hukuk kuralının kat maliklerinin anlaşmasıyla değiştirilebileceği belirtilmiş olsa da, uzlaşı konusunda son derece zayıf olan toplumumuzda kat maliklerinin bu düzenlemenin aksini kararlaştırmaları hiç de kolay değildir. Bize göre, KMK. 20/I hükmünde günümüz şartları dikkat alınarak yeni bir düzenleme yapılması isabetli olacaktır. Bu düzenleme yapılırken dikkate alınması gereken temel ölçüt, kullanım esası, yatırım esası ölçütü olabilir.

Örneğin bir toplu yapının ortak tesisi olan spor tesislerinde görev yapan spor eğitmenlerinin ücreti KMK. 20/I, b bendine göre (KMK. 74 atfı ile) işletme gideridir ve kural olarak kat malikleri bu gidere arsa payları oranında katılırlar. Ne var ki, spor eğitmenleri kat maliklerine hizmet verirken bu hizmeti tüm kat maliklerine eşit vermekte, onların arsa paylarına göre bir muamele yapmamaktadır. Bu sebeple bu giderlerin kat malikleri tarafından eşit olarak karşılanması kural olmalıdır. Keza uygulamada ortak havuzun, saunanın, hamamın kullanımı da kural olarak arsa payına uygun gerçekleşmemektedir. Dolayısıyla kullanım esasına göre yine bu giderlere de kat maliklerinin kural olarak eşit katılmalarına ilişkin bir kanuni düzenleme isabetli olacaktır. Diğer taraftan, eğer ana gayrimenkule yatırım şeklinde bir ortak gider yapılıyorsa, örneğin, ortak havuzun seramikleri değiştiriliyor veya ortak tesisin akan çatısı aktarılıyorsa burada kat maliklerinin söz konusu giderlere arsa payları oranında katılmaları makuldür. Bu sebeple mevcut düzenlemeyi bu yönüyle uygun buluyoruz. Bir kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyacının bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK. 20/I, c). Örneğin bir kat maliki, zemin katta oturduğu gerekçesiyle çatıda yapılan masraflara ve asansör masraflarına katılmayacağını ileri süremeyeceği gibi, bir başkası da kış aylarında evde oturmadığından bahisle ortak ısınma giderlerine katılmayacağını ileri süremez . Yine sosyal alanların olduğu bir toplu yapıda, kat maliklerinden biri ortak alan olan spor tesislerini hiç kullanmadığı için işletme giderlerine katılmayacağını ileri süremez. Keza, bağımsız bölümün kiraya verilmeyip boş kalması, giderlerden bağışıklığı gerektirmez . Ancak, böyle durumlarda, kat maliklerinin anlaşmaları ile ortak yerlerdeki ve tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçen veya bağımsız bölümünün konumu itibariyle kullanma imkânı sınırlı veya hiç olmayan kat malikinin, bu yerler dolayısıyla yapılacak genel giderlere katılma payının tamamen kaldırılabileceği veya azaltılabileceği öğretideki yazarlar tarafından kabul edilmektedir . Hükmün sözünden de açıkça anlaşılacağı üzere, KMK. 20/I, c hükmü emredici değildir. Gerçekten de kanun, “başka türlü anlaşma olmadıkça” diyerek bu hususu dile getirmiştir (KMK. 20/I).

Dolayısıyla, kat maliklerinin KMK. 20/I, c hükmünün aksine düzenlemeler yapmaları mümkündür .Buna rağmen, Kat Mülkiyeti Kanunumuzda, mehaz İsviçre Medeni Kanununda olduğu gibi (ZGB. 712/h), binanın belirli kısımlarından, yapı ve tesislerinden bazı bağımsız bölümlerin hiç faydalanmamaları veya çok az ölçüde faydalanmaları halinde, genel giderlerin bölünmesinde, bu hususun dikkate alınacağını ilişkin benzer bir temel kurala ihtiyaç vardır.

Tabi bizim sosyo-kültürel yapımızı dikkate alırsak, ortak yer ve tesislerden faydalanma ölçüsünü belirlemek çok kolay olmayacaktır. Bu yüzden, kural olarak, ortak yer veya tesisten bağımsız bölümlerinin durumu sebebiyle fiilen faydalanmaları mümkün olmayan kat maliklerini yapılan bu hususa ilişkin giderlerden muaf tutan, diğer malikleri ise, mutlak bir biçimde giderlere katılmakla yükümlü sayan bir düzenleme yeterli olacaktır . Bu hususa ilişkin Yargıtay bir kararında , kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkından feragat ettiklerine dair bir hükmün yönetim planına konulamayacağına ve yine bir başka kararında yönetim planına konulacak böyle bir hükmün (“ortak taşınmazdaki dükkânların kirada oldukları sürece genel giderlere katılırlar” ibaresi) KMK. 20’ye aykırı olduğuna ve bu sebeple geçersiz olduğuna karar vermiştir .

Toplu yapılarda ortak giderlere katılma borcu ise, KMK. 72’de ayrıca düzenlenmiştir. Ancak, KMK. 72’de, toplu yapılarda ortak giderlere ne oranda katlanılacağına ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Dolayısıyla toplu yapılarda da KMK. 74 hükmünün atfıyla genel hüküm niteliğinde olan KMK. 20 hükmü uygulama alanı bulacaktır. KMK. 72/I’e göre, toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Konuya ilişkin Yargıtay’ın bir kararında özetle, “…somut olayda, taraflar arasında birden fazla apartmandan oluşan site içinde ve D Blok apartmanın altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık konusu, meydana gelen zarardan sadece bu apartmanda bulunan kat maliklerinin mi yoksa site içinde bulunan diğer blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı meselesidir. Bu tür yapılarda toplu yapılara ilişkin özel hüküm olan KMK. 72/I uygulanmalıdır…” denilmiştir. KMK. 72/III’e göre, kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. Kanun koyucu söz konusu düzenleme ile toplu yapılarda KMK. 20/I, c düzenlemesine paralel bir düzenleme getirmiş ancak kat maliklerinin aralarında bu hususta başka türlü bir anlaşma yapıp yapamayacaklarını düzenlememiştir. Kanaatimizce KMK. 72/III düzenlemesi de tıpkı KMK. 20/I, c düzenlemesi gibi bir yedek hukuk kuralıdır. Dolayısıyla toplu yapılarda da kat malikleri KMK. 74 hükmünün atfıyla KMK. 20/I’deki gibi aralarında bu hususta başka türlü anlaşmalar yapmaları mümkündür.

Nihayet, ortak giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun rızası ile bağımsız bölümünden yararlanan kimsenin kusurlu bir davranışı sebep olmuşsa, masraflara katılan kat malikleri, yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya masrafa sebep olanlara karşı rücu edebilirler (KMK. 20/III).IV.Ortak giderlere katılmaya ilişkin kat malikleri arasındaki anlaşmalar KMK. 9’a göre, “kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim plânında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır”. Madde metni, kat mülkiyeti ilişkisindeki normlar hiyerarşisini açıklamaktan uzak olsa da öğretide kat mülkiyetinde normlar hiyerarşisinin aşağıdaki şekilde sıralandığı kabul edilmektedir.

1. Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümleri,

2. Türk Medeni Kanununun ve diğer kanunların emredici hükümleri,

3. Kat malikleri arasında mevcut bulunan anlaşma hükümleri,

4. Kat Mülkiyeti Kanununun yedek hükümleri,

5. Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunların yedek hükümleri.

Kat malikleri arasında ortak giderlere ilişkin anlaşma hükümleri çeşitli şekillerde cereyan edebilir. İlk olarak kat malikleri ortak gider avanslarının kat maliklerine ne şekilde pay edileceğini yönetim planında belirlemiş olabilirler. Uygulamada en çok karşılaşılan usul budur. İkinci olarak ise, yönetim planı dışında , kat malikleri kurulunda alınan bir kararla da ortak giderlere ilişkin aksi bir düzenleme yapılabilir. Yine, bir kurul kararı şeklinde olmasa da, kat malileri tarafından yeterli sayı ile yapılmış anlaşmalar da bu hususta yeterli olacaktır.

Ancak, bu son durumda, yapılan anlaşma sadece tarafları bağlayacaktır. Diğer bir deyişle, bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan iktisap edenlere, yani yeni maliklere, anılan anlaşma etkili olmaz .

1. Yönetim planı

Yönetim planı, yönetim tarzını kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler . Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK. 28/I). Yönetim planının “sözleşme hükmünde” olduğu, kanunda açıkça ifade edilmiştir. Zira bu nitelik, kat mülkiyeti kurulurken, birden fazla malik olması durumunda söz konusu olacaktır. Bilindiği üzere bir taşınmaza paylı mülkiyet esasları uyarınca malik olan paydaşlar, o taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurmak isteyebilecekleri gibi, kat mülkiyeti rejimine tabi olmaya elverişli bir taşınmaza tek başına malik olan kimse de bu yola başvurabilecektir (KMK. 12/I). İşte bu son durumda, yönetim planı, sadece bu kişi tarafından imza edilecektir (KMK. 12/I, b). Öyleyse, bu gibi durumlarda, sözleşmeden bahsetmek doğru olmayacaktır. Zira, sözleşme, zorunlu olarak, birden fazla kişiyi gerektiren bir hukuki işlemdir. Bu sebeple kanun koyucu, isabetli olarak “sözleşme hükmünde” deyimini kullanmıştır . Dolayısıyla, yönetim planı, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kuruluş sürecinde, tapuya tescil için başvurulduğunda tüm paydaşlar tarafından imzalanmış (tek kişi mülkiyetinin söz konusu olduğu hallerde sadece bu kişi tarafından imzalanmış) olarak tapu idaresine sunulan bir belgedir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi yönetim planının içeriğini, kanun belirtmiş bulunmaktadır (KMK. 28). KMK. 28/I’de belirtilen, “yönetime ait diğer hususlar” ibaresinden kat maliklerine ilişkin ortak giderlerin yönetim planında düzenlenebileceği anlaşılmaktadır. Gerçekten de, uygulamada, hemen hemen her yönetim planında, ortak giderlere ilişkin düzenlemelere rastlanmaktadır. Yönetim planı hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, kat malikleri tarafından diledikleri şekilde düzenlenebilir.

Yargıtay’a göre de, Kat Mülkiyeti Kanununun oybirliği veya belli bir çoğunluk arayan hükümlerinin aksi yönetim planı ile kabul edilemez . Dolayısıyla yönetim planının emredici kurallara aykırı olan hükümleri geçersizdir, kat maliklerini bağlamaz .

Bu sonuç, genel hükümlerden (TBK. 27) çıkarılabileceği gibi, “ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” diyen KMK. 27 hükmünden de çıkarılabilir.

Yönetim planı kat mülkiyeti rejimi bakımından o kadar önemlidir ki, her alıcının bağımsız bölüm edinirken yönetim planını da incelemesi gerekir. Yönetim planını incelemek, hatta bir suretini almak isteyen ilgililere, tapu sicilinin kamuya açıklığı çerçevesinde işlem yapılması ve bu isteklerinin karşılanması gerekir. Yönetim planı ve yönetim planı değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine yazılır (KMK. 28/V). Ne var ki, yönetim planının sonradan değiştirilmesi oldukça zordur. Baştan oybirliği ile kabul edilen bir yönetim planı, sonradan –toplantıya katılanların değil- tüm bağımsız bölüm maliklerinin en az beşte dördünün (5/4) oyuyla değiştirilebilir

(KMK. 28/III).b. Yönetim planı dışındaki bir karar ile ortak giderlerin paylaştırılması Kat malikleri, yönetim planı dışında, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla da ortak giderlere ilişkin aksi bir düzenleme yapabilirler . Ancak kat malikleri kurulu kararı ile belirlenen gider paylaşım kuralları yönetim planına aykırı olamaz . Diğer taraftan bütün kat maliklerinin beşte dördünü karşılayan bir oranla alınmış bir kat malikleri kurulu kararının aynı zamanda yönetim planı değişikliği sayılması gerekecektir . Yönetim planı başta kat maliklerinin oybirliği ile yapıldığı halde, yönetim planının kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir (KMK. 28/III). Toplu yapılarda da yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır (KMK. 70/I). Yeter sayı sağlanamadığı takdirde,

örneğin, bir kısım kat maliklerinin sözleşmeden doğan haklarını kötüye kullanma niteliğinde sayılabilecek şekilde, diğer kat malikleri tarafından ileri sürülen haklı isteklere karşı çıkmaları halinde KMK. 33 uyarınca mahkemeye müracaat imkânı tanınmıştır (KMK. 28/III)46 . Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini de bağlar. Örneğin, bir bağımsız bölüm malikinin ölmesi halinde onun mirasçısı (külli halefi) da, miras bırakanın imzalamış olduğu yönetim planı ile bağlı olacaktır. Keza, bir bağımsız bölüme mesela satın alma yoluyla malik olan kimse (cüz’i halef) de,aynı şekilde, halen mevcut yönetim planı hükümleriyle bağlı kalacaktır. Yönetim planının cüz’i halefleri bağlamasını, “kanundan doğan eşyaya bağlı borç” kavramı ile açıklamak mümkündür .

Bilindiği üzere, yönetim planında yapılan değişiklikler tarih de belirtilerek kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir (KMK. 28/V)48 . Peki, yönetim planında yapılan değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmezse acaba bu değişiklikler cüz’i halefleri bağlayacak mıdır? Bu husus öğretide tartışmalı olmakla beraber, bizim de katıldığımız görüşe göre, yönetim planında yapılan değişikliklerin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi sadece açıklayıcı etkiye sahiptir. Dolayısıyla, yönetim planında yapılan değişiklikler kat mülkiyetinin beyanlar hanesine kaydedilmeseler bile cüz’i halefleri bağlayacaktır . Yine, KMK. 32/II’ye göre, bütün kat malikleriyle küllî ve cüzî halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Dolayısıyla, kat malikleri kurulu kararıyla yönetim planında değişiklik yapılması durumunda, bu değişiklik kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmese bile kat maliklerinin cüzî haleflerini bağlayacaktır.

Bu hususta Yargıtay’ın bir kararında, kat malikleri kurulu toplantısında ortak giderlere katılım payı ile ilgili alınmış yönetim planı değişikliğinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi gerektiği aksi takdirde bir hükmünün bulunmadığı ifade edilmiştir . Bu başlık altında değerlendirilmesi gereken bir başka önemli mesele ise, yönetim planında yer alan her düzenlemenin kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunun (temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının) beşte dördünün oyu ile değiştirilip, değiştirilemeyeceği meselesidir. Daha açık bir ifade ile yönetim planında ortak giderlerin paylaşımına ilişkin mevcut olan düzenlemelerin değiştirilmesi ve farklı paylaşım esasları belirlenmesi için acaba kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterli olacak mıdır? Bu hususa ilişkin öğretideki büyük bir kısım yazar , KMK. 20/I hükmünde “anlaşma” (konsensus, oybirliği) ibaresi olduğundan hareketle ortak giderlere ilişkin değişiklik konusunda tüm kat maliklerinin oybirliğini aramaktadır.

Ancak kanaatimizce, hem KMK. 28/III’deki, hem de KMK. 70/I’deki düzenleme gereği, beşte dört çoğunlukla karar alınması ortak gider payının değiştirilmesi için yeterli olacaktır . Konuya ilişkin Yargıtay’ın birbirinden farklı kararları mevcuttur.

Örneğin Yargıtay bir kararında, “masrafa katılma payı değişikliği için 4/5 çoğunlukla alınan karar geçerli değildir. Oybirliği gerekir” demiştir . Ancak Yargıtay başka bir kararında, “Kat MülkiyetiKanununun 20. maddesinin birinci fıkrasındaki masraf bölüşümü, yönetim planında yer alacak hususlardan biri olduğu cihetle bunu düzenleyen yönetim planı hükmü 28. maddenin değişik 3. fıkrasına göre kat maliklerinin 4/5 oyuyla değiştirilebilir” demiştir . Kanaatimizce bu ikinci karar daha isabetlidir. Gerçekten de, ortak giderlerin paylaşımına ilişkin hususlar yönetim planında yer alırlar ve bu yüzden KMK. 28/III ve KMK. 70/I’de belirtildiği üzere bu hususlar 4/5 çoğunlukla değiştirilebilirler. Bir an için KMK. 20/I hükmünde belirtilen "kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ibaresinden bağımsız bölüm maliklerinin her birinin bu tür bir anlaşmayı onamaları koşulu aranacağı düşünülse bile, bilhassa binlerce kişinin yaşadığı toplu yapılarda oybirliğinin sağlanabileceğini düşünmek hayalî bir yaklaşım olacaktır.

Zira, bize göre burada 5/4 çoğunluğun sağlanması, kat maliklerinin anlaştığını göstermek için yeterlidir.

Artık modern dünyada hukuk, tek tek mülkiyet ya da parçalara değil, bütüne yoğunlaşmalıdır. Nihayet, tekrar belirtelim ki, bir kurul kararı şeklinde olmasa da, kat malileri tarafından yeterli sayı ile yapılmış anlaşmalar da bu hususta yeterli olacaktır. Ancak, bu son durumda, yapılan anlaşma sadece tarafları bağlayacaktır. Diğer bir deyişle, bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan iktisap edenlere, yani yeni maliklere, anılan anlaşma etkili olmaz .

Kat Mülkiyeti Kanununda, kat maliklerinin borçlarına ilişkin en önemli düzenlemelerden biri KMK. 20/I hükmüdür. Kat maliklerinin ortak giderlere ne şekilde katılacaklarını düzenleyen bu hüküm, 2814 sayılı Kanunla değiştirilmiş bulunmaktadır. Yukarıda ayrıntılı şekilde belirttiğimiz üzere, bu yeni düzenlemeye göre, kat malikleri bazı giderlere eşit, bazı giderlere de arsa payı oranında katılacaklardır.

1983 yılında yapılan bu değişiklikle birlikte, KMK. 20/I hükmü, o zamanın şartları için kat maliklerinin menfaat dengelerine uygun bir düzenleme olarak gözükse de, günümüz şartlarında kat mülkiyeti ilişkisindeki sorunları (aidat tartışmalarını) çözmeye yetmemektedir. Gerçekten de eskiden bir parselde otuz bağımsız bölümün olduğu kat mülkiyeti düzeninde artık bir parselde üç bin bağımsız bölümün olduğu yapılara rastlanmaktadır. Bu sebeple ortak gider payına ilişkin bu hükmün tekrar gözden geçirilmesi isabetli olacaktır. Bir an için, söz konusu hükmün yedek hukuk kuralı olması sebebiyle kat maliklerinin aralarında bu hususta farklı anlaşmalar yapabilecekleri kabul edilse de, toplumsal uzlaşının son derece zayıf olduğu toplumumuzda kat maliklerinin aksine anlaşmalar yapmaları neredeyse imkânsızdır. Tabi bu anlaşamama haline toplumun hümanist ve empatik düşünme yeteneğini kaybetmesi de sebebiyet vermektedir. Dolayısıyla, yukarıda ayrıntılı olarak üzerinde durduğumuz KMK. 20/I hükmünde yer alan ortak gider ve avans payının belirlenmesinde “kullanım esası” ve “yatırım esası” ölçütleri dikkate alınarak yeni bir düzenlenme yapılması düşünülebilir. Böylece, yapılacak bu yeni düzenlemeyle birlikte, kat maliklerinin aralarında aksine anlaşma yapmadıkları veya yapamadıkları durumlarda ortak giderlerin paylaşılması menfaat dengelerine daha uygun hale getirilmiş olacaktır.

Dr. Öğr. Üyesi Ahmet AYAR* **