Kat malikleri kurulu, kararlarını kat maliklerinin çoğunluğuyla alırken, bu çoğunluğun hem sayı hem de arsa payı açısından yarısından fazlasının olması gerekiyor. Yani, kurulun toplandığı zaman, hem kat maliklerinin yarısından fazlası toplantıda bulunmalı, hem de bu kat malikleri toplam arsa payının ve bağımsız bölüm sayısının % 51'ini temsil etmelidir.

Eğer ilk toplantıda yeterli sayı ve temsil sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve burada karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu olur. Yani, bu toplantıda yeter sayı, toplantıya katılanların çoğunluğuna ulaşır. Bu kuralların amacı, kararların adil bir şekilde alınması ve tüm kat maliklerinin fikirlerinin dikkate alınmasıdır.

Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilirler. Yönetim kurulunun oluşması için kanunda üç kişinin aranması belirtilse de, bu sayının kesin olmadığına dair herhangi bir işaret yoktur. Yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu'nun bütün kat malikleri arasında sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlayacak şekilde yapacağı oylama sonucunda atanır. Kanun, bu atamanın bir yıl için geçerli olduğunu ve yıllık toplantılarda yenileneceğini belirtmektedir (KMK 34/I). Yönetim kurulunun görevleri arasında, ana taşınmazın idaresi, bakımı, onarımı ve güvenliği gibi konular yer alır. Ayrıca, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların çözümü gibi konularda da yönetim kurulunun rolü bulunmaktadır.

Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayin birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, her kat malikinin oy hakkı eşittir ve arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Ancak, bir ana gayrimenkulün birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikleri, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Bu durumda, malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Eğer bir bağımsız bölüm birden fazla kişi tarafından sahip olunuyorsa, kat malikleri kurulunda bunlar arasından birisi, diğerlerinden alacağı vekalet ile temsil edilir. Ayrıca, bir kat maliki ehliyetsiz ise, onu kanuni mümessili temsil eder. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir, ancak oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kat maliklerinden birinin yokluğunda veya oy kullanamayacak durumda olması halinde, temsilci belirleyebilirler. Bu temsilci, 1. derece akraba, diğer kat maliki veya bağımsız bölümün birden fazla maliki arasından seçilebilir. Vefat eden kat malikinin temsilcisi ise veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri bir kişi olabilir. Temsilci, belirlendiği kat malikinin oy hakkını kullanabilir. Ancak, bir kişi yüzde beşten fazla oy hakkına sahip olamaz, bu nedenle temsilcinin oy kullanımı bu sınırı aşmamalıdır.

Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, yasalara uygun ise, tüm bağımsız bölüm malikleri, mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar veya yararlananlar, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdürler. Ancak, alınan kararlar yasalara aykırı ise, bu kararlara uymak zorunda değillerdir ve yasal yollara başvurarak itiraz edebilirler. Ayrıca, bir kararın uygulanması ile ilgili olarak mağduriyet yaşanması durumunda da yine yasal yollara başvurulabilir. Bu nedenle, kat malikleri kurulunda alınan kararların yasalara uygunluğunun önceden dikkatlice incelenmesi ve uygun olmayan kararlara itiraz edilmesi önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri kurulu toplantıları düzenli olarak yapılır. Ancak bazı önemli durumlarda, önceden görülemeyen acil toplantılar yapılması gerekebilir. Bu durumlarda, olağanüstü toplantılar düzenlenebilir. Bu toplantıların yapılması için herhangi bir kat maliki, yönetim planında belirtilen tarihleri ya da Ocak ayı dışındaki zamanları beklemek zorunda kalmamalıdır.

Olağanüstü toplantılarda, toplantı tarihi en az 15 gün önceden kat maliklerine bildirilmelidir. Bu bildirim, toplantıya katılacak kat maliklerinin sayısını artırmak ve tüm kat maliklerinin görüşlerini almak için önemlidir.

Kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararlar yürürlükteki yasalara aykırı değilse, bütün kat malikleri, mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar ya da yararlananlar, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdürler.

Bu nedenle, kat malikleri kurulu toplantılarına düzenli olarak katılmak ve olası olağanüstü toplantılarda da görüşlerini bildirmek önemlidir. Bu şekilde, kat mülkiyeti ile ilgili konularda kararlar alınırken tüm kat maliklerinin görüşleri dikkate alınabilir ve en doğru kararlar verilebilir.

Yönetim kurulu üyelerinin seçiminde, kat malikleri veya dışarıdan seçilen üyeler arasından seçim yapılabilir. Kanun herhangi bir nitelik şartı belirtmemekle birlikte, yönetim kurulu üyelerinin belirli niteliklere sahip olması beklenir. Örneğin, yönetim kurulu üyelerinin reşit olmaları, bedensel engellerinin olmaması, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı olmaları gibi nitelikler aranabilir. Bu şartlar, yönetici seçiminde aranan niteliklerden farklı değildir ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim görevini layıkıyla yerine getirebilmeleri için önemlidir.

Kat mülkiyeti yönetiminde, yönetici seçimi önemli bir konudur ve bazen kat malikleri arasında anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu gibi durumlarda, kat maliklerinden herhangi biri, bulundukları yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak bir yönetici seçim davası açabilir. Hakim tarafından belirlenecek yönetici, ya kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilir. Ancak, Mahkeme tarafından atanan yönetici, Mahkemeden izin almadan altı aydan önce değiştirilemez. Yönetici seçimi ile ilgili bu gibi hukuki süreçler, kat malikleri arasında anlaşmazlık çözümü açısından önemlidir.

Kat malikleri yönetim kurulunu seçtikten sonra, yöneticiye ödenecek ücret konusu da gündeme gelir. Yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmediyse, yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Ancak bu konuda karar alınması için kat malikleri kurulu toplanır ve yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne oranda katılacağına karar verir. Karar alınmamışsa, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Yönetici dışarıdan seçilmişse, ücret ve şartları yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. Yöneticinin ücreti, kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir. Bu şekilde yöneticinin hizmetleri, kat malikleri arasında adil bir şekilde paylaşılmış olur.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görev performansını düzenli olarak denetlemelidir ve herhangi bir haklı sebep ortaya çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Yönetim planında hesapların denetlenmesi için belirli bir zaman belirtilmemişse, hesap denetimi en az üç ayda bir yapılmalıdır. Ancak, haklı bir sebep varsa, hesap denetimi her zaman yapılabilir.

Kanunlarımızda, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği hükme bağlanmıştır (KMK 35). Ancak yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yönünde bir düzenleme getirilmiştir (KMK 36-37). Buna göre, yöneticinin görevleri arasında; Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı kararların uygulanması, ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta işlemlerinin yürütülmesi, avansların toplanması, yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü, yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü, süre aşımına veya hak kaybına sebep verilmemesi, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, dava ve icra takibi yapılması, bankada hesap açtırılması, Kat Malikleri Kurulu'nu toplantıya çağırma, işletme projesinin yapılması, bildirimde bulunma ve kanuni temsil yetkisini kullanma görevleri yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman yöneticisi, apartman işletme projesi hazırlama sorumluluğunu da yerine getirmekle yükümlüdür. Madde 37'ye göre, kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici derhal bir işletme projesi hazırlamakla sorumlu tutulur. Bu projede özellikle; a) anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları; b) tüm giderlerden her kat malikinin Kanunun 20. maddesi gereğince düşecek tahmini miktarı; c) tahmini giderleri ve diğer muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin 20. maddede belirtilen esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilmelidir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümlerden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilirse, durum kat malikleri kurulu tarafından incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetici veya yönetim kurulu, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili tüm işlerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı veya Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkilerinin sınırını çizebilir. Ayrıca, yönetici önemli mali yükler getirebilecek işleri, yalnızca Kat Malikleri Kurulu'nun kararıyla yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler getireceği konusunda, binanın konumu, özellikleri ve sakinlerinin ortalama gelir seviyeleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır.

Apartman yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri doğrultusunda verilecek kararlara göre yönetilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, tüm kat malikleri ve varisleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün kullanımı veya yönetimi ile ilgili çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulu tarafından çözüme kavuşturulur ve karara bağlanır. Kararlar, karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. Karara karşı oy kullananlar, aykırılığın sebebini belirterek imza atarlar. Gelecekte benzer bir konuda ortaya çıkacak anlaşmazlıklar, karar defterinde daha önce aynı konuda verilmiş bir karar varsa, o karar dikkate alınarak çözüme kavuşturulur.

Yöneticinin, her kat malikine ayrı ayrı hesap vermesi gerekmez. Ancak, yönetici, tüm kat maliklerinin ortak menfaatlerini göz önünde bulundurarak, yönetim planı ve kanun hükümleri çerçevesinde apartmanın yönetimini yürütmekle yükümlüdür. Bu kapsamda, yönetici, apartmanın gelirlerini ve giderlerini takip etmeli, düzenli olarak hesap verme raporu hazırlamalı ve kat malikleri kurulu toplantılarında bu raporu sunmalıdır. Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesap verme raporunu inceleyerek, gerekli görülen konular hakkında karar alabilir.

Yöneticilerin, kanun gereği sadece karar defteri tutma yükümlülüğü vardır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle onaylanmalıdır ve sayfaların sıra numaraları mutlaka 1'den başlamalıdır. Ancak, pratikte birçok yöneticinin işletme defteri, kasa defteri, asansör bakım defteri gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı defterleri tuttuğu görülmektedir. Yöneticiler, tüm belgeleri düzenli bir şekilde bir dosyada saklamalı ve görev süresi sonunda tüm defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir. Bu şekilde, apartman yönetimi için gerekli tüm bilgilerin yeni yönetici tarafından kolayca erişilebilir olması sağlanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetici, toplantı gününden önce kat maliklerine çağrı yazısı göndererek toplantı gününü, saati, yeri ve gündemi bildirmekle yükümlüdür. Toplantıda karar defteri bulundurulması zorunlu olduğundan, yönetici karar defterini toplantıya getirmelidir. Ancak, kasıtlı olarak karar defterini getirmezse veya yanlışlıkla unutursa, toplantı yapılmasına engel değildir. Bu durumda, toplantıda alınan kararlar, toplantıya katılanların imzalarıyla tutulan tutanaklara yazılarak geçerlilik kazanır. Yine de, yönetici, karar defterini getirmediği veya unuttuğu için olası bir uyuşmazlık durumunda sorumlu tutulabilir. Bu nedenle, yöneticilerin, toplantıya katılmadan önce karar defterini yanlarında getirerek olası bir soruna karşı hazırlıklı olmaları önerilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi, kat malikleri kurulunun yöneticinin görevindeki tutumunu sürekli olarak denetleyebileceğini ve haklı bir sebep olduğunda her zaman değiştirebileceğini belirtir. Ayrıca, hesapların denetlenmesi için yönetim planında belirli bir zaman konulmamışsa, her üç ayda bir denetim yapılması gerektiği belirtilir. Ancak, haklı bir sebep olduğunda hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu, hesapların denetlenmesi işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Bu şekilde seçilen denetçi veya denetim kurulu, yöneticinin hesaplarını denetleyerek kurula rapor sunar. Böylece, yöneticinin hesapları ve görevi düzenli olarak denetlenerek şeffaflık ve adalet sağlanmış olur.

Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri kurulunun belirleyeceği bir ücret karşılığında görev yapar. Denetçi veya denetim kurulu, yöneticinin hesaplarını, belgelerini, işlemlerini denetler ve denetim sonucunu kat malikleri kuruluna rapor halinde sunar.

Apartman, bina ve site yönetimleri, belirli bir yönetim yapısına sahip olan yapılar olduğu için, bu yönetimlerin finansal kayıtları, hesapları ve performansları, belirli periyotlarla denetlenmektedir. Bu denetimler genellikle bağımsız denetçiler tarafından gerçekleştirilir.

Denetimler sırasında, denetçiler, yönetim kurulu tarafından tutulan finansal kayıtları ve belgeleri inceleyerek, yönetimin finansal performansının doğruluğunu ve tutarlılığını kontrol ederler. Ayrıca, yönetimin bütçe planlaması, gelir ve gider yönetimi, borç ve alacak takibi, harcama ve yatırım kararları gibi konularda da denetim yaparlar.

Denetçiler, denetimlerini tamamladıktan sonra, yönetim kuruluna bir rapor sunarlar. Bu raporda, yönetimin finansal performansı, mevcut durum, öneriler ve tavsiyeler yer alır. Eğer denetçiler, yönetimde bir hata veya yanlışlık tespit ederlerse, bunları raporlarında belirtirler ve gerekli düzeltici önlemlerin alınmasını önerirler.

Sonuç olarak, apartman, bina ve site yönetimleri, finansal performanslarının doğru ve tutarlı olması için düzenli olarak denetlenirler. Bu denetimler, yönetimin sorumluluklarının doğru bir şekilde yerine getirilmesini sağlamak ve yönetimdeki hataların önüne geçmek için oldukça önemlidir.

Denetçiler veya denetim kurulları, apartman, bina ve site yönetimleri gibi yapıların finansal durumlarını denetleyen kişi ve/veya kurumlardır. Görevleri, yönetim kurulunun finansal işlemlerinin doğru ve dürüst bir şekilde yürütülmesini ve yönetim kurulunun hesap verebilirliğinin sağlanmasını amaçlar. Denetçilerin/denetim kurullarının görevleri şunları içerir:

Yönetim kurulunun finansal belgelerinin incelemesi: Denetçiler, yönetim kurulunun finansal kayıtlarını, bütçelerini ve harcama raporlarını detaylı bir şekilde inceleyerek, bu belgelerin doğru ve dürüst olduğunu onaylarlar.

Gelir-gider yönetiminin kontrolü: Denetçiler, yönetim kurulunun gelir ve giderlerini kontrol ederek, bütçelerinin tutarlılığını ve doğruluğunu denetlerler. Ayrıca, yönetim kurulunun harcama kararlarına ve bütçe planlamasına uygun olarak hareket edip etmediğini de kontrol ederler.

Vergi beyannamelerinin hazırlanması: Denetçiler, yönetim kurulunun vergi beyannamelerinin doğru bir şekilde hazırlandığını ve vergi mevzuatına uygun olduğunu kontrol ederler. Bu şekilde, yönetim kurulunun vergi yükümlülüklerini doğru bir şekilde yerine getirmesi sağlanır.

Risk yönetimi: Denetçiler, yönetim kurulunun finansal risklerini ve risk yönetimi planlarını inceleyerek, olası risklerin tespit edilmesine ve önlenmesine yardımcı olurlar.

Raporlama: Denetçiler, yaptıkları denetimler sonucunda raporlar hazırlayarak yönetim kuruluna sunarlar. Bu raporlar, yönetim kurulunun finansal performansını ve mevcut durumunu değerlendirmelerine ve gerekli düzeltici önlemleri almalarına yardımcı olur.

Sonuç olarak, denetçilerin/denetim kurullarının görevleri, yönetim kurulunun finansal işlemlerinin doğru bir şekilde yürütülmesini sağlamak ve yönetim kurulunun hesap verebilirliğini korumaktır. Bu görevlerin yerine getirilmesi, yönetim kurulunun sorumluluklarının doğru bir şekilde yerine getirilmesini sağlar ve apartman, bina ve site yönetimlerinin finansal performansını iyileştirmeye yardımcı olur.

Apartman, bina ve site yönetimlerinin denetiminde görevli olan denetçi veya denetim kurulu, yönetim kurulu gibi apartman, bina veya sitenin finansal işlemlerini, harcamalarını ve gelirlerini takip eder. Bu takip süreci, apartman, bina veya sitenin gelir-gider tablolarının oluşturulması ve bu tabloların denetlenmesiyle gerçekleşir.

Denetçi veya denetim kurulu üyeleri, finansal belgelerin incelenmesi sırasında birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu defterde, denetim sonuçları, denetçiler tarafından alınan kararlar ve diğer önemli hususlar yazılır.

Denetçinin ayrı defter tutma zorunluluğu, yönetimin hesaplarını denetleyerek, yönetimdeki olası usulsüzlükleri önlemeye ve kanuna uygunluğu sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle, defterin içeriği oldukça önemlidir. Defterde, apartman, bina veya sitenin mali işlemleri hakkında detaylı bilgi yer almalıdır. Ayrıca, denetim sonuçları ve alınan kararlar da defterde tutulmalıdır.

Her yılın Ocak ayı içinde, notere kapattırılması zorunlu olan defter, noter onayı ve mührü ile kapattırılmalıdır. Bu süreç, apartman, bina veya sitenin finansal işlemlerinin geçmişine dair kayıtların korunmasını ve yönetimdeki şeffaflığı sağlamayı amaçlamaktadır.

Sonuç olarak, denetim kurulu veya denetçi tarafından tutulan ayrı defter, apartman, bina veya sitenin mali işlemlerinin takibi ve denetimi için hayati öneme sahiptir. Bu defterin düzenli olarak tutulması, noter onayı ve mührü ile kapattırılması, apartman, bina veya sitenin kanuna uygunluğunu ve finansal şeffaflığını sağlamak için gereklidir.

Bu durumda, apartman veya site yöneticisinin defterleri ve hesapları denetime sunmaması, yasal ve etik açıdan doğru değildir. Bu konuda yapabileceğiniz bazı adımlar şunlar olabilir:

Yönetici ile görüşün: Öncelikle, yöneticiyle doğrudan görüşerek neden defterleri ve hesapları denetime sunmadığını sorgulayabilirsiniz. Belki de bir yanlış anlama veya yanlışlık vardır ve sorunu çözmek için bir çözüm bulunabilir.

Apartman/sitelerin yönetim kuruluna başvurun: Eğer yönetici ile doğrudan görüşme yapmak mümkün değilse, apartman veya sitelerin yönetim kuruluna başvurabilirsiniz. Yönetim kurulu, yöneticinin defterleri ve hesapları denetime sunması için gerekli adımları atabilir.

Hukuki adımlar atın: Eğer yönetici veya yönetim kurulu sorununuzu çözmüyorsa, hukuki adımlar atabilirsiniz. Bir avukattan yardım alarak apartman veya site yöneticisine karşı yasal bir dava açabilirsiniz.

Unutmayın ki, bir apartman veya site yönetici

Apartman veya site yöneticisinin defterleri ve hesapları denetime sunmaması, hukuki açıdan ciddi sonuçlar doğurabilir. Bazı olası sonuçlar şunlar olabilir:

Hukuki yaptırımlar: Yönetici, defterleri ve hesapları denetime sunmadığı için, apartman veya site sakinleri tarafından hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir. Bu yaptırımlar, mahkeme kararıyla ödenecek tazminat, para cezası veya görevden alınmayı içerebilir.

Suçlamalar: Yönetici, defterleri ve hesapları denetime sunmadığı için, suçlamalarla karşı karşıya kalabilir. Suçlamalar, dolandırıcılık, hırsızlık, görevi kötüye kullanma veya sahtecilik gibi suçlamalar olabilir.

İş kaybı: Yönetici, defterleri ve hesapları denetime sunmadığı için, apartman veya site sakinleri tarafından güvenilir olmadığı düşünülebilir. Bu nedenle, yöneticinin işi sona erebilir ve başka bir iş bulması zorlaşabilir.

Yukarıda bahsedilenler gibi, apartman veya site yöneticisinin defterleri ve hesapları denetime sunmaması ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, yöneticinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, apartman veya site sakinleri hukuki yollara başvurarak sorunun çözümü için adımlar atabilirler.

Apartman veya site ortak hesabı, apartman veya site sakinlerinin, yönetim kurulu tarafından belirlenen giderleri karşılamak için bir araya getirilen para havuzu veya banka hesabıdır. Bu hesapta biriken para, apartman veya site ortak giderlerinin ödenmesinde kullanılır.

Apartman veya sitelerin ortak giderleri, genellikle bina bakım ve onarım masrafları, güvenlik hizmetleri, temizlik hizmetleri, bahçe bakımı, enerji giderleri, vergi ve sigorta gibi kalemleri içerir. Bu giderler, yönetim kurulu tarafından belirlenen bütçe doğrultusunda karşılanır ve apartman veya site sakinleri tarafından ödenir.

Ortak hesap, apartman veya site sakinlerinin ortak kararları doğrultusunda oluşturulur ve yönetim kurulu tarafından yönetilir. Her ay düzenli olarak yapılan aidat ödemeleri, bu hesaba yatırılır ve giderler bu hesaptan karşılanır. Hesapta biriken para, apartman veya site giderlerinin ödenmesi için kullanılırken, yeterli miktarda para biriktirildiğinde ise bu para, gelecekteki giderler için kullanılmak üzere bir kenara konulabilir.

Apartman veya site ortak hesabının düzenli olarak takip edilmesi, para giriş çıkışının kaydedilmesi, harcamaların hesaplanması ve bütçenin doğru yönetilmesi, apartman veya site sakinleri için finansal açıdan önemlidir. Bu hesabın doğru yönetilmesi, apartman veya site sakinlerinin maddi açıdan daha sağlıklı bir ortamda yaşamasını sağlar ve apartman veya site yönetiminde şeffaflığı ve güveni artırır.

Toplu konutlarda, ortak alanların bakımı, onarımı ve güçlendirilmesi gibi giderler, genellikle ortak hesap tarafından karşılanır. Bu hesap, kat maliklerinin ödediği aidatlarla finanse edilir. Kat malikleri, belirlenen oranda aidat ödeyerek ortak giderlere katkıda bulunmakla yükümlüdürler. Bu aidatlar; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri gibi çalışanların maaşlarından tutun, sigorta primleri, bakım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer masrafları içerir.

Kat malikleri, belirlenen oranda aidatı düzenli olarak ödemekle yükümlüdürler ve gecikme durumunda yüzde 10 gecikme tazminatı ödemek zorundadırlar. Ayrıca, yönetici icra takibi ya da haciz işlemi başlatabilir. Borç faizi, icra masrafı ve avukat ücreti gibi ek masraflar da söz konusu olabilir.

Kat malikleri, kendi dairelerine ait giderleri de ödemekle sorumludurlar. Elektrik, su, doğalgaz, vergi gibi daireye özgü giderler bunlara örnektir.

Bu nedenle, toplu konutlarda yaşayan kişiler, ortak alanların bakımı ve işletilmesi için ödeme yapmakla yükümlüdürler. Aidatların düzenli ve zamanında ödenmesi, icra takibi, haciz ve borçlanma gibi potansiyel sorunları önlemek adına büyük önem taşır.

Birden fazla işveren yanında çalışmak yasal olarak mümkündür ve birçok çalışan bu şekilde çalışmaktadır. Bu nedenle, bir apartman kapıcısının başka bir binada tam gün sigortalı olarak çalışması, apartman yöneticisi tarafından sağlanan sigortalı çalışmasına engel teşkil etmez.

Kapıcının sigortalı çalışması için öncelikle kısmi süreli bir iş sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bu sözleşmede, kapıcının hangi günler, hangi saatler arasında ve kaç saat çalışacağı belirtilmeli ve ücreti saat başına belirlenmelidir.

Apartman yönetimi, daha önce SGK’dan alınmış bir işyeri numarasına sahip değilse, binanın bulunduğu yerin bağlı olduğu SGK il veya merkez müdürlüğüne başvurarak işyeri tescili yaptırmalı ve işe giriş bildirgesi vermelidir. Ayrıca her ay aylık prim ve hizmet belgesi verilerek sigortalı çalışmaları bildirilmeli ve primleri ödenmelidir.

Aylık prim ve hizmet belgesinde bildirilmesi gereken prim ödeme gün sayısı, yapılan iş sözleşmesine göre ay içindeki çalışma saatleri toplamının İş Kanununa göre olağan günlük çalışma süresi olan 7,5 saate bölünmesiyle hesaplanır. Prime esas kazanç tutarı ise bildirilen gün sayısının karşılığı olan asgari ücret tutarından az olmamak üzere, ay içinde çalıştığı saat toplamı karşılığı ödenen ücret tutarıdır. 7,5 saatin altındaki çalışmalar bir güne tamamlanır ve hesaplamalar buna göre yapılır.

Apartman yöneticileri, sigortalı çalışan kapıcıları için gerekli işlemleri yaparak yasalara uygun bir şekilde çalışmalarını sağlamalıdır.

Kıdem tazminatı konusunda kat maliki ile kiracı arasında yaşanan sorunlar sıkça gündeme gelmektedir. Bu konuda belirli hükümler bulunmakla birlikte, uygulamada farklı yaklaşımlar gözlemlenebilmektedir.

Kıdem tazminatı ödemesi işverenin yükümlülüğündedir. Dolayısıyla, kapıcıya ödenecek kıdem tazminatının kat malikinin mi yoksa kiracının mı ödeyeceği konusunda tartışma olması şaşırtıcı değildir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alan hükümler değerlendirildiğinde, kıdem tazminatının ödenmesinden kat malikinin sorumlu olduğu sonucuna varılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, "ortak yerlerin bakım ve onarımı, yedek akçe, aidat, sigorta primleri ve benzeri giderlerin kat malikleri arasında arsa payına göre paylaşılacağını" belirtmektedir. Ayrıca, 20. madde de "işçilerin hakları ve yükümlülükleri işveren tarafından karşılanır" hükmünü içermektedir. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, kıdem tazminatının ödenmesi işveren yükümlülüğü olduğu için, bu ödemenin de kat malikleri arasında paylaşılması gerektiği sonucuna varılabilir.

Ancak, kiracı tarafından ödenmesine ilişkin bir hükümün kira sözleşmesinde yer alması durumunda, kıdem tazminatının kiracı tarafından ödenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde kıdem tazminatının kim tarafından ödeneceğine ilişkin açık bir hüküm bulunması, bu tür tartışmaların önüne geçebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kıdem tazminatının kat maliki tarafından ödenmesi gerektiği kabul edilmekle birlikte, kira sözleşmesinde bu konuda farklı bir hüküm bulunması durumunda bu hükme uygun olarak hareket edilmesi gerekmektedir.

Kapıcının Pazar günü çalışıp çalışmayacağına dair net bir cevap bulunmamaktadır. Çünkü bu konu, işveren ve çalışan arasında yapılan sözleşmeye veya işyerinde uygulanan çalışma saatlerine göre değişebilir. Ancak, genel olarak İş Kanunu'na göre, çalışanların haftalık en az bir gün ücretsiz izin yapması gerekmektedir. Bu günler genellikle Pazar günü olarak uygulanır. Bu nedenle, kapıcının Pazar günü çalışıp çalışmayacağı işveren tarafından belirlenir ve bu durum iş sözleşmesinde veya apartman yönetim planında belirtilir.

Kat malikleri kurulu, yasal çoğunluğu sağlayarak yetkilendirdiği yönetici veya yönetim kurulu, özellikle personelin istihdamı konusunda da teyit almışsa, yasal mevzuat çerçevesinde haklı sebeplere dayandırarak kapıcının işine son verebilir. Bu karar alınırken kat maliklerine danışılması zorunlu değildir. Site yöneticisi sadece apartman veya site yöneticiliği görevini yürüten bir kişidir ve kapıcının işvereni değildir. Dolayısıyla, kapıcının işten çıkarılma yetkisi site yöneticisinde değildir. Kapıcıyı işten çıkarmak isteyen kişi, kapıcının gerçek işvereni olan apartman veya site sakinleri veya yöneticileri tarafından yapılmalıdır. Ancak, kapıcının işine son verilmesi için yasal nedenlerin bulunması ve iş kanununa uygun bir şekilde işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Çalışanların tatil hakları, iş kanunlarına ve işveren politikalarına göre değişebilir. Genellikle, çalışanların tatil hakları çalışma sürelerine ve hizmet yıllarına göre belirlenir.

Buna göre, 1 yıldan 5 yıla kadar olan çalışanlara yılda 12 gün, 5 yıldan fazla ve 15 yıldan az çalışanlara yılda 18 gün ve 15 yıl ve daha fazla çalışanlara yılda 24 gün yıllık ücretli izin verilir. Bu izin süreleri, çalışanların çalışma süresi boyunca ücretlerini almalarına rağmen dinlenmelerine, kendilerine ve ailelerine zaman ayırmalarına ve iş hayatından uzaklaşarak yenilenmelerine olanak tanır.

Kapıcı dairesi, apartman veya site yöneticisinin görevini yerine getirebilmesi için tahsis edilen bir dairedir ve apartman veya site yönetimine aittir. Bu nedenle kapıcı dairesi, yasal olarak satılamaz. Ancak, bazı durumlarda yönetim kurulunun kararı ile kapıcı dairesi farklı bir amaç için kullanılabilir. Örneğin, kapıcı dairesi, yöneticinin ikamet etmesi için tahsis edilmiş ise, yönetici değişikliği durumunda yönetim kurulu kararı ile başka bir amaç için kullanılabilir. Ancak, kapıcı dairesi bir bağımsız bölüm olarak kabul edilmediği için ayrı bir tapusu yoktur ve bu nedenle satılamaz.

Balkon altları, genellikle bina cephelerindeki ortak kullanım alanlarından biridir ve balkonların alt kısmında yer alır. Ancak, balkon altlarının sahipliği, apartman veya site yönetim planına göre farklılık gösterebilir. Bazı yönetim planlarında, balkon altları ortak alanlar olarak belirlenir ve kat maliklerinin ortak mülkiyeti altında bulunur. Diğer yönetim planlarında ise, balkon altları bağımsız bölümlere ait olarak belirlenir ve ilgili bağımsız bölüm sahibinin mülkiyetindedir.

Balkon altları, apartman veya site yönetim kurulu tarafından belirlenmiş amaçlar doğrultusunda kullanılabilir. Örneğin, balkon altları depolama alanı, bisiklet park yeri veya işletme faaliyetleri için kullanılabilir. Ancak, balkon altlarının kullanımı ve sahipliği konusunda, apartman veya site yönetim planına ve ilgili kanunlara uygun hareket etmek gerekmektedir.

Balkon altlarının bakımı ve onarımı, genellikle apartman veya site yönetimi tarafından yapılır. Ancak, balkon altı sorunları ile karşılaşıldığında, apartman veya site yönetimine başvurarak konu hakkında bilgi alınabilir. Balkon altlarının kullanımı ve sahipliği konusunda yaşanan sorunlar da apartman veya site yönetimine bildirilmelidir ve konu, yönetim planına ve ilgili kanunlara uygun şekilde çözülmelidir.

Ortak kullanım alanları, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış alanlardır. Bu alanların işgal edilmesi, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Bu nedenle, ortak kullanım alanlarının işgali durumunda, kat malikleri, apartman veya site yönetimine başvurarak durumu bildirmelidir.

Ancak, yönetimle iletişim kurulamıyorsa veya sorun çözülmüyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak, ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebiyle kat maliki hakkında işlem yapılması talep edilebilir. Ayrıca, öncesinde ortak alana müdahalede bulunan kat malikiye ihtarname gönderilmesi de mümkündür.

Ortak kullanım alanı işgaliyle ilgili şikayetlerin yapılabileceği kurumlar arasında belediyeler, emlak ve tapu daireleri, kat mülkiyeti yöneticileri gibi yerel yönetimler yer alır. Konut ve gayrimenkul haklarıyla ilgili olarak hizmet veren dernekler ve avukatlar da danışılacak kişiler arasında yer alabilir.

Bir şikayet dilekçesi hazırlamadan önce, ilgili kanunlara ve yönetmeliklere göre hareket etmek önemlidir. Şikayet dilekçesi hazırlanırken, konu ile ilgili bilgiler, tarihler ve belgeler gibi detaylar net bir şekilde belirtilmelidir. Bu şekilde hazırlanan dilekçeler, şikayet sürecinin daha etkili ve hızlı bir şekilde ilerlemesine yardımcı olabilir. Kat malikleri, ortak kullanım alanlarının işgal edilmemesi için gereken önlemleri alarak, ortak yaşam alanlarının haklarını koruyabilirler.

• - Temeller ve ana duvarlar.
• - Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş
• - Kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar.
• - Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar.
• - Tavan ve tabanlar.
• - Avlular.
• - Genel giriş kapıları
• - Antreler.

Kat Mülkiyeti Hakkındaki Hükümler başlıklı 634 sayılı maddesinde yer almaktadır. Buna göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapabilmek için bütün kat maliklerinin 5'te 4'ünün yazılı rızası gerekmektedir. Bu rıza alınmadan yapılan değişiklikler yasal değildir ve diğer kat malikleri tarafından dava edilebilir.

Özellikle binanın dış görüntüsünü değiştiren önemli bir değişiklik olan balkonun cam ile kapatılması da yine bu hükme tabidir. Eğer balkonun cam ile kapatılması proje kapsamında yer almıyorsa veya kat maliklerinin 4/5'inin yazılı onayı bulunmuyorsa, bu değişiklik yasal olarak geçersizdir.

Kat mülkiyeti konusunda yapılan değişikliklerin yasal olabilmesi için, bu gibi hükümlere uyulması gerekmektedir. Bu nedenle, kat malikleri arasında herhangi bir değişikliğin yapılması öncesi, yasal prosedürlere uygun olarak yazılı rıza alınması ve gerekli belgelerin hazırlanması önemlidir.

Türk Ceza Kanunu'nun (TCK) "Huzur ve sükûnu bozmak" başlığı altında düzenlenmiştir ve bu maddeye göre, bir kimse huzuru bozmak amacıyla, alenen ve yüksek sesle şarkı söylemek, bağırmak, gürültü yapmak veya çalgı çalmak suretiyle huzuru bozarsa, altı aya kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır.

Buna ek olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, "Apartmanın kullanımında izin verilmeyen davranışlar" başlığı altında düzenlemeler içermektedir. Bu maddeye göre, kat malikleri ve kiracıları, apartmanın ortak kullanım alanlarını kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek zorundadırlar. Bu kapsamda, halı silkelemek gibi faaliyetler, diğer kat maliklerinin huzurunu bozmamak ve ortak kullanım alanlarının temizliği için uygun zamanlarda yapılmalıdır.

Ancak, halı silkelemenin suç kapsamında olduğunu iddia etmek doğru değildir. Bu tür davranışlar, apartman yönetmeliği veya apartman sakinlerinin aralarında yaptıkları anlaşmalar ile düzenlenebilir. Huzur ve sükunu bozacak şekilde yapılan davranışlar için ise TCK'nın ilgili maddesi uygulanabilir.

Komşuların gürültüsünden rahatsız olan bir kişi öncelikle diyalog yoluyla çözüm aramalıdır. Ancak, uyarılara rağmen komşuların gürültüye devam etmesi durumunda, belediye zabıtasına şikayet edilebilir. Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi, "huzuru bozucu davranışlarda bulunma"yı suç saymaktadır ve bu maddeye göre 190 lira idari para cezası uygulanabilir. Ayrıca, Çevre Kanunu'na göre de "hava, su ve gürültü kirliliği" suç sayılmaktadır ve bu kapsamda gürültü yapan kişilere 1461 lira para cezası uygulanabilir. Ancak, öncelikle diyalog yoluyla çözüm aranması ve şikayetin son çare olarak kullanılması önerilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerini ortak kullanım alanlarının bakımı ve yönetimi için aidat ödemesi konusunda yükümlülük altına sokmaktadır. Ne var ki, bazı kat malikleri aidat borcunu ödemekte isteksiz davranabilmektedirler, bu durum da diğer kat maliklerinin haklarını ciddi şekilde ihlal edebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, aidat borcunu ödemeyen kat malikleri için alınacak önlemleri düzenlemektedir. Buna göre, kendine düşen borcu ödemeyen ve hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra ve dava takibi yapılan kat malikinin bağımsız bölümü, çekilmezlik halinin mevcut olduğu kabul edilerek diğer kat maliklerine devredilebilir.

Ayrıca, kat malikinin bağımsız bölümünü ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanması da çekilmezlik halinin mevcut olduğunu gösterir. Bu durumda da, bağımsız bölüm diğer kat maliklerine devredilebilir.

Kat malikleri, bu gibi durumlarda haklarını korumak için hakimden bağımsız bölümün kendilerine devredilmesini talep edebilirler. Böylece, aidat borcunu ödemeyen ve diğer kat maliklerinin haklarını çiğneyen kişilere karşı önlemler alınarak, adil bir ortak kullanım alanı yönetimi sağlanabilir.

Reo Profesyonel Site ve Apartman Yönetimi bu konuda size yardımcı olacaktır. Eğer siz de aidat ödeme konusunda sorunlar yaşıyorsanız veya haklarınızı korumak istiyorsanız, hukuki destek alarak çözüm yollarını değerlendirebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun sağladığı mekanizmaları etkili bir şekilde kullanmak, adil ve sürdürülebilir bir topluluk yönetimi için önemli bir adımdır.

Kat mülkiyeti kanunu gereğince, kirada olan gayrimenkulün ortak giderleri konusunda bir anlaşma yapılmadığı sürece kiracı tarafından ödenmelidir. Bu giderler arasında bina bakım onarımı, temizlik, güvenlik, asansör, bahçe gibi ortak alanların giderleri yer alır. Ancak, kiracılar genellikle bu giderleri ödemekte isteksiz davranırlar veya unuturlar.

Yönetim, kiracısından giderleri tahsil etmekte zorlanıyorsa, bu durumda kat malikine başvurabilir. Bu durumda, kat maliki kiracının ödemesi gereken giderleri tahsil edecektir. Bağımsız bölüm maliki, bu ödemeleri yaptıktan sonra kiracısına rücu edebilir ve kiracısından giderleri geri talep edebilir.

Ayrıca, demirbaş alımları konusunda da kat maliki sorumludur. Demirbaş alımları, örneğin bina yönetimi için kullanılan malzemelerin veya ekipmanların alımı gibi, ortak kullanıma yönelik harcamaları kapsar. Bu harcamaların ödemesi de kat maliki tarafından yapılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, oturulmayan bir dairenin yönetim giderleri, bağımsız bölüm malikine aittir. Yani, daire sahibi yönetim giderlerini ödemekle yükümlüdür, hatta daireyi kiraya vermiş olsa bile. Ancak, dairenin kullanılmadığı dönemlerde yapılan giderlerde hakkaniyet ilkesi gözetilerek bir indirim yapılabilir. Bu nedenle, yönetim planında bu konu ile ilgili bir hüküm varsa bu hükme uygun davranmak gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman giderleri arsa paylarına göre bölüştürülür. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci gibi ortak hizmetlerin ücretleri eşit olarak bölüştürülür. Diğer giderler ise arsa payına göre dağıtılır. Ancak arsa payı eşit olan bağımsız bölümlerin olduğu apartmanlarda, giderler de eşit olarak bölüştürülebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman yönetiminde alınacak kararlar oy çokluğu ile alınır. Bu kararlara katılmayan kat malikleri giderlerini ödemekle yükümlüdürler. Giderlerin ödenmemesi durumunda ise yönetim, kanunun öngördüğü şekilde icra takibi yapabilir veya mahkemeye başvurarak borç tahsilatı için dava açabilir.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde tadilat, dekorasyon veya yenileme gibi değişiklikler yapabilirler ancak bazı kurallara uymak zorundadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri, bağımsız bölümlerinde yapacakları değişikliklerle diğer kat maliklerinin haklarını ve ortak kullanım alanlarını engelleyemezler.

Ayrıca, bağımsız bölümde yapılacak değişiklikler önceden yöneticiye veya yönetim kuruluna yazılı olarak bildirilmeli ve onay alınmalıdır. Yönetim kurulu, yapılacak değişikliğin diğer kat maliklerinin haklarını ve ortak kullanım alanlarını etkilemeyeceğinden emin olmak için gerekli incelemeyi yapabilir. Ayrıca, tadilat veya değişiklik sırasında oluşabilecek zararlardan da kat maliki sorumludur.

Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bağımsız bölümde yapılacak bazı değişiklikler için yönetim kurulunun onayı gerekli değildir. Örneğin, döşeme kaplaması, duvar boyama veya kapı değiştirme gibi değişiklikler için onay alınması gerekmez. Ancak, bu tür değişikliklerde bile, diğer kat maliklerinin haklarını ve ortak kullanım alanlarını engellemeyecek şekilde yapılması gerekmektedir.

Kat maliklerinin veya kiracıların, apartmanlarda uydu kanallarını izleyebilmek için çatıya çanak anten sistemi kurabilme hakları olduğunu Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. Ancak, bu işlem yapılırken bina veya çevreye zarar verilmemesi ve çevre düzenlemelerine uyulması gerekmektedir. Çatıya çanak anten kurmak, bazı durumlarda izin gerektirebilir. Yerel yönetmeliklere ve binanın yönetim planına göre değişiklik gösterebilen bu durumda, bazı belediyeler çanak anten kurulumu için izin verirken bazıları izin vermemektedir. Ayrıca, bazı apartmanların yönetim planında çatıya anten kurulumuna izin verilmediği belirtilmiş olabilir.

Çatıya çanak anten kurulumu düşünüldüğünde, ilk olarak yerel yönetmelikler ve binanın yönetim planı incelenmelidir. Bu belgelerde, çanak anten kurulumuna dair herhangi bir kısıtlama veya izin şartı belirtiliyorsa, buna uygun hareket edilmelidir. Eğer böyle bir belirti yoksa, çatıya çanak anten kurulumu yapmadan önce, yönetim kurulu veya apartman sakinlerinin oybirliğiyle alacakları bir kararla bu işlem için izin alınmalıdır.

Bunun yanı sıra, çatıya çanak anten kurulumu yapılacak olan bina veya apartmanın yapısı dikkate alınmalıdır. Çünkü kurulum esnasında yapılan hatalar, bina veya çevreye zarar verebilir. Bu nedenle, kurulum işlemi için uygun malzeme ve ekipmanların kullanımı önemlidir. Ayrıca, kurulum işlemi bittikten sonra antenin doğru şekilde ayarlanması da önem taşımaktadır.

Çatıya çanak anten kurulumu yapacak olan kişi, herhangi bir zarar oluşması durumunda tazminat sorumluluğunu üstlenmelidir. Bu nedenle, kurulum işlemi sırasında çatı veya bina yapısına zarar gelmesi durumunda, tazminat sorumluluğunu üstlenmek ve gerekli tamirat işlemlerini yaptırmak kişinin görevidir.

Kiracılar, kat malikleri kurulu kararına doğrudan itiraz etme hakkına sahip değillerdir. Bu hak yalnızca kat maliklerine aittir. Ancak kiracılar, kendilerini doğrudan etkileyen kararlar hakkında görüşlerini ve önerilerini kat malikleri kuruluna iletebilirler.

Kiracılar, kiralamış oldukları dairelerde kat mülkiyeti yönetimi kapsamında alınan kararlardan etkilenebilirler. Örneğin, ortak kullanım alanlarında yapılan tadilatlar, bakım-onarım çalışmaları veya giderlerin bölüştürülmesi gibi konularda kararlar alınabilir. Bu kararlar doğrudan kiracıların yaşam koşullarını etkileyebilir.

Kiracılar, kendilerini ilgilendiren kararlar hakkında kat malikleri kuruluna talepte bulunabilir veya görüşlerini belirtebilirler. Ancak son karar yine de kat malikleri kurulunun alacağı bir karar olacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat malikleri kurulu toplantılarına sadece kat malikleri katılabilir ve oy kullanabilir. Kiracılar, bu toplantılara katılamazlar ve oy kullanamazlar. Ancak, kiracıların dairelerinin yönetimiyle ilgili görüşlerini ve taleplerini kat maliklerine iletmek için kiracı temsilcisi seçebilirler. Kiracı temsilcisi, kat malikleri kurulu toplantılarında görüş ve öneri sunabilir, ancak oy kullanamaz. Kiracıların daireleriyle ilgili kararların alınması durumunda, kiracı temsilcisi de oy kullanamaz.

Gayrimenkullerde, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde, eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri, imalathaneler, dükkânlar, galeriler ve çarşılar gibi işletmeler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar, tüm kat maliklerinin onayını gerektirir. Bir kat maliki, kat malikleri kurulunun onayını almadan veya olumsuz karara rağmen, mesken olarak kayıtlı daireyi işyeri haline getirirse, bu durumda kat maliki hakkında dava açılabilir. Kiralanan yerin işletmesi varsa, husumet hem kat malikine hem de kiracıya yöneltilebilir. Davayı, kat maliklerinden biri veya tümü, yönetici veya kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği biri açabilir.

Bu tür işletmelerin açılabilmesi için oybirliği kararı alınması gerektiği için, her kat malikinin fikirleri önemlidir. İşletmenin açılması için oybirliği sağlanamazsa, bir kat malikinin kendi başına karar vermesi veya diğer kat maliklerinin fikirlerini dikkate almaması yasal olarak kabul edilemez.

Ayrıca, işletmenin açılması için gerekli izinlerin alınması ve bölgedeki yerel yönetmeliklere uygun olarak hareket edilmesi gerekir. Bu nedenle, işletme sahibinin öncelikle yerel yönetmelikleri ve binanın yönetim planını incelemesi ve gerekli izinleri alması gerekmektedir.

Bir mesken olarak kayıtlı dairenin işletmeye dönüştürülmesi yasal olarak kat malikleri kurulunun onayına bağlıdır. Bu karar, tüm kat maliklerinin onayı ile alınmalıdır. Ayrıca, işletmenin açılması için gerekli izinlerin alınması ve yerel yönetmeliklere uyulması gerekmektedir.

Kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan gibi işçi çalıştıran apartmanlar, yangın, deprem, sel gibi doğal afetler ya da gaz sızıntısı, su baskını gibi acil durumlarla karşı karşıya kalabilirler. Bu nedenle, apartman yöneticileri veya kat malikleri kurulu, 6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu gereği bir risk değerlendirmesi yaparak, apartmanda olası riskleri belirlemeli ve acil durum planı hazırlamalıdır.

Acil durum planı, apartman sakinlerinin güvenliğini sağlamak için gerekli önlemleri alırken, yangın, sel, deprem gibi durumlarda da müdahale ve kurtarma ekiplerine yardımcı olur. Ayrıca, apartmanda bulunan yangın merdiveni, acil çıkışlar, yangın söndürme cihazları gibi yangın güvenliği ekipmanlarının düzenli olarak bakım ve kontrolünü de içermelidir.

Planın olmaması durumunda, apartman veya siteye her ay için 3.234 TL takip eden her aç için 5.229 TL ceza uygulanacağı unutulmamalıdır. Bu nedenle, apartman yöneticilerinin veya kat malikleri kurulunun, bir risk değerlendirmesi yaparak, apartmanda olası riskleri belirleyip, acil durum planını hazırlamaları ve bu planı apartman sakinlerine ve ilgili kurumlara duyurmaları son derece önemlidir. Bu sayede, olası acil durumlarda apartman sakinleri ve ilgili ekiplerin hızlı ve etkili bir şekilde hareket etmeleri sağlanabilir.

Site yönetimleri, çalıştırdıkları işçiler için iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirme yükümlülüğüne sahip olmaktadır. Ancak, bu yükümlülüğü yerine getirmeyen yönetimler, her bir çalışan için 5.000 Türk Lirası idari para cezası ile karşı karşıya kalabilir. Ayrıca, bu aykırılığın devam ettiği her ay için yine 5.000 Türk Lirası ceza uygulanabilir.

Bu nedenle, site yönetimleri işçi statüsünde eleman çalıştırmadan önce iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirmesi gerektiğini unutmamalıdır. Aksi takdirde, ciddi maddi cezalarla karşı karşıya kalabilirler. Bu yüzden yönetimler, çalışanlarının sağlığı ve güvenliği için gerekli önlemleri alarak yasal düzenlemelere uygun hareket etmelidir.

Kat mülkiyeti kanunu, bir binada birden fazla malikin sahip olduğu ortak yerlerin kullanımını düzenlemektedir. Bu ortak yerler, binanın dış duvarları, çatısı, merdivenleri, asansörü, bahçesi, otoparkı gibi alanları kapsar. Ancak, bu ortak yerlerden yararlanma hakkı, kat maliklerinin arsa payları oranında eşit şekilde dağıtılır.

Bazı kat malikleri, ortak yerlere daha fazla pay sahip olduklarını ve daha fazla kullanım hakkına sahip olduklarını iddia edebilirler. Ancak, kanunen tüm kat malikleri eşit haklara sahiptir ve arsa payları oranında malik kabul edilirler. Bu nedenle, bir kat maliki, ortak yerleri diğer maliklerden daha fazla kullanma hakkına sahip olduğunu iddia edemez.

Kat malikleri, ortak yerlerde değişiklik veya ilaveler yapamazlar ve bu alanlardan yararlanmak için diğer maliklerin muvafakatini almak zorundadırlar. Ayrıca, bir kat maliki, ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer malikler ve şahıslara karşı "müdahalenin men'i" adı verilen dava açabilir. Bu dava, kişinin ortak yerlerden eşit şekilde yararlanma hakkını korumayı amaçlar.

Kat malikleri arasında ortak yerlerin kullanımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir. Ancak, kanunen tüm kat malikleri eşit haklara sahip olduğundan, bu ortak yerlerden yararlanma hakkı arsa payları oranında eşit şekilde dağıtılmalıdır.

Kapıcı daireleri ortak mahal olarak kabul edildiğinden, tüm kat malikleri malik sayılır ve bu bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa, tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Oy birliği alınmadan, sadece oy çoğunluğuyla bu bölümlerin kullanımı veya kiraya verilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiralanması veya kullanımı için tüm kat maliklerinin mutabakatı gereklidir. Aksi takdirde, kapıcı dairesi kiralanmış olsa bile, bu kararın geçersiz olduğu ve hukuki sorunlara yol açabileceği unutulmamalıdır.

Site veya apartman yönetim planı, bir konut alanındaki tüm bağımsız bölümlerin yönetimi ve kullanımı ile ilgili detaylı kuralları içeren bir belgedir. Bu belge, genellikle konut alanının yöneticileri tarafından hazırlanır ve tüm kat maliklerine veya site sakinlerine sunulur.

Yönetim planı, sitenin/apartmanın ortak kullanım alanlarının (örneğin, asansör, çatı, bahçe vb.) kullanımına ilişkin kurallar, siteye/apartmana giriş çıkışlar, otopark kullanımı, atık yönetimi ve bina bakımı gibi konuları da kapsar. Ayrıca yönetim planı, aidatların ne zaman ödeneceği, aidatların ne kadar olacağı, yöneticinin görevleri, yönetim planı değişiklikleri ve müzakere süreçleri gibi önemli konuları da düzenler.

Yönetim planı, sitenin/apartmanın günlük işleyişinde önemli bir rol oynar ve tüm kat malikleri veya site sakinleri için net kurallar ve yönergeler sağlar. Ayrıca, herhangi bir uyuşmazlık durumunda, yönetim planı, kat malikleri veya site sakinleri arasında bir çözüm bulmak için bir referans noktası olarak kullanılabilir.

Yönetim planı, site veya apartman yönetimlerinin yönetimindeki binalarda, ortak kullanım alanları ile ilgili hak ve sorumlulukları belirleyen, yönetim organlarının nasıl oluşturulacağını, görev ve yetkilerini, toplantıların nasıl yapılacağını, kararların nasıl alınacağını ve uygulanacağını düzenleyen önemli bir belgedir.

Yönetim planı, bina yönetiminde işleyişi düzenlemesi açısından önemlidir çünkü;

Adaleti sağlar: Yönetim planı, tüm kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyerek adil bir yönetim sistemi oluşturur. Bu sayede herkesin haklarının korunması ve adaletin sağlanması mümkün olur.

Sorunların önlenmesine yardımcı olur: Yönetim planı, ortak kullanım alanları ile ilgili belirli kurallar ve yasaklar getirerek, sorunların oluşmasını önleyebilir. Örneğin, hangi saatlerde gürültü yapılabileceği veya hangi malzemelerin çöp kutusuna atılabileceği gibi konular yönetim planında belirtilir ve bu sayede çatışmaların önüne geçilebilir.

Yönetimi daha etkili hale getirir: Yönetim planı, yönetim organlarının nasıl oluşturulacağı, görev ve yetkilerinin neler olduğu gibi konuları düzenleyerek, yönetimin daha etkili bir şekilde yürütülmesine yardımcı olur. Bu sayede, yönetim organlarının belirsizliklerle karşılaşması veya sorunlar yaşaması engellenir.

Yasal bir zorunluluktur: Kat mülkiyeti kanunu gereği, her bina için bir yönetim planı hazırlanması ve uygulanması zorunludur. Bu nedenle, yönetim planı oluşturulması ve düzenli olarak güncellenmesi yasal bir zorunluluktur.

İyi bir yaşam alanı sağlar: Yönetim planı, tüm kat maliklerinin ortak bir yaşam alanında nasıl bir arada yaşayabilecekleri ve birbirleriyle nasıl iletişim kuracakları konularında belirleyici olur. Bu sayede, kat malikleri arasında uyumlu bir ilişki kurulması, daha huzurlu bir yaşam alanı oluşması mümkün hale gelir.

Evet, yönetim planı değiştirilebilir. Ancak bu değişiklikler kat malikleri kurulu kararı ve tapu müdürlüğüne yapılacak tescil işlemi ile yapılmalıdır. Yönetim planında değişiklik yapmak için öncelikle kat malikleri kurulu toplantısı yapılmalı, değişiklik önerileri görüşülmeli ve oy birliğiyle kabul edilmelidir. Kabul edilen değişiklikler, tapu müdürlüğüne başvurularak yönetim planı üzerindeki tescil işlemi gerçekleştirilmelidir.

Değişikliklerin kabul edilmesi için kat maliklerinin oybirliği sağlaması gerekmektedir. Ancak, bazı durumlarda yönetim planında belirli değişiklikler yapılması için oybirliği şartı aranmaz. Örneğin, yönetim planında yer alan bazı hükümlerin uygulanmasının zorlaşması veya imkansız hale gelmesi durumunda, tapu müdürlüğünden izin alındıktan sonra yönetim planında değişiklik yapılabilir.

Yönetim planı, bir site, apartman veya iş merkezi yönetiminin tüm faaliyetlerini belirleyen bir belgedir. Bu belge, yönetim kurulunun kararlarına dayanarak, site/apartman sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, yönetim işlerini yürütmek, hukuki koruma sağlamak ve diğer çeşitli konuları düzenlemek için hazırlanır. Yönetim planı genellikle şu konuları kapsar:

Site yönetimi organları: Yönetim planı, yönetim organlarını ve bu organların yetki ve sorumluluklarını belirler. Bu organlar arasında genellikle yönetim kurulu, denetleme kurulu ve site/apartman sakinlerinden oluşan genel kurul yer alır.

Ortak alanların kullanımı: Yönetim planı, ortak alanların kullanımını düzenler. Bu alanlar arasında asansörler, merdivenler, bahçeler, yüzme havuzları, spor salonları ve otoparklar yer alır.

Gelir ve giderlerin yönetimi: Yönetim planı, site/apartman giderlerinin yönetimini düzenler. Bu kapsamda, aidatlar, gider kalemleri ve tahsilatlar gibi konular yer alır.

Yapısal değişiklikler: Yönetim planı, yapısal değişikliklerin yapılması konusunda yönergeler verir. Bu kapsamda, tadilatlar, onarımlar ve yenilemeler gibi konular yer alır.

Güvenlik: Yönetim planı, site/apartmanın güvenliğinin sağlanması konusunda yönergeler verir. Bu kapsamda, güvenlik kameraları, kapıcılar, alarm sistemleri ve diğer güvenlik önlemleri gibi konular yer alır.

Disiplin: Yönetim planı, site/apartman sakinlerinin disiplin kurallarını düzenler. Bu kapsamda, gürültü, evcil hayvanlar, sigara kullanımı ve diğer konular yer alır.

Hukuki konular: Yönetim planı, site/apartman yönetimi ile ilgili hukuki konuları düzenler. Bu kapsamda, tapu kayıtları, sözleşmeler, vergi ödemeleri ve diğer hukuki konular yer alır.

Apartman yönetim planında depolu dükkân olarak görünen bağımsız bölüm, yönetim planında belirlenen amaç dışında başka bir amaçla kullanılamaz. Yönetim planında belirtilen kullanım amacına uygun kullanım sağlanmalıdır. Eğer bağımsız bölümün kullanım amacı değiştirilmek isteniyorsa, yönetim planının değiştirilmesi ve bağımsız bölümün kullanım amacının da değiştirilmesi gerekmektedir. Bunun için ise yönetim planında öngörülen prosedürlerin izlenmesi gerekir. Yani, bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi için yönetim planının değiştirilmesi, tüm kat maliklerinin oy birliğiyle kabul etmesi gerekmektedir.

Apartman bahçesi, tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanıdır ve tek bir kat malikinin özel mülkiyeti değildir. Dolayısıyla, bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılamaz. Kat malikleri arasında anlaşma olmadığı sürece bahçe, tüm kat maliklerine eşit şekilde açık olmalıdır. Kat malikleri arasında anlaşma yapılmışsa ve bahçenin belirli bir bölümü bir kat malikine tahsis edilmişse, bu anlaşma yazılı olarak yapılmalı ve tüm kat maliklerinin onayı alınmalıdır. Ayrıca, bu tahsis işlemi yönetim planında da belirtilmelidir.

Apartmanın bahçesi otopark haline getirilemez. Çünkü apartman bahçesi, tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanıdır ve her kat maliki bahçeden eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir. Bu nedenle, bahçenin bir kat maliki tarafından tek taraflı olarak otopark olarak kullanılması diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder. Ayrıca, apartman yönetim planında bahçenin kullanımı ile ilgili hükümler bulunabilir ve bu hükümlere uyulması gerekmektedir. Kat malikleri arasında bahçenin kullanımı konusunda anlaşmazlık yaşanırsa, mahkemeye başvurulabilir ve mahkeme, taraflar arasında adil bir karar verecektir.

Apartmanlarda beslenip beslenemeyeceği, apartmanın yönetim planı veya site yönetim kuralları gibi faktörlere bağlıdır. Genellikle, apartman yönetim planında evcil hayvanların beslenmesi hakkında belirli kısıtlamalar veya kurallar belirlenir. Bu kurallar, evcil hayvanların hangi türlerinin, boyutlarının ve sayılarının kabul edilebilir olduğunu, evcil hayvanların ortak kullanım alanlarında nasıl davranmaları gerektiğini, sahiplerinin evcil hayvanların neden olduğu gürültü, kirlilik ve rahatsızlıkların önlenmesi için neler yapmaları gerektiğini gibi konuları düzenleyebilir.

Bu nedenle, bir apartmanda evcil hayvan beslemenin mümkün olup olmadığını belirlemek için, apartmanın yönetim planı ve site yönetim kurallarına göz atmak gerekir.

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Apartman ve site yönetimleri için işletme projesi, yönetim planında belirlenen hedeflere ve amaca uygun bir şekilde apartman veya sitenin işletilmesine yönelik hazırlanan bir planlama ve yönetim aracıdır. Bu proje, yönetim planındaki hedeflere ulaşmak için gerekli kaynakların yönetimi, işletme stratejilerinin belirlenmesi, çalışma planlarının hazırlanması ve uygulanması, yönetim süreçlerinin izlenmesi ve yönetim kararlarının alınmasını içerir.

Apartman ve site yönetimleri için işletme projesi, yönetim planında belirtilen hedeflerin gerçekleştirilmesi için önemlidir. Bu proje, apartman veya sitenin işleyişindeki sorunları tespit etmeye, hizmet kalitesini artırmaya, maliyetleri azaltmaya ve sakinlerin memnuniyetini sağlamaya yardımcı olur. Ayrıca, yönetim planındaki hedeflerin gerçekleştirilmesi için gerekli kaynakların doğru bir şekilde kullanılmasını ve yönetim süreçlerinin etkili bir şekilde yürütülmesini sağlar.

Apartman veya site yönetimleri için işletme projesi, yönetim kurulu veya kat maliklerinin oy birliği ile kabul edildikten sonra kesinlik kazanır. Bu proje, yönetim planında belirtilen hükümlere uygun olarak hazırlanmalı ve yasal mevzuatlara uygun olmalıdır. Genel kurulda proje kabul edilmesi için çoğunluk sağlanması gerekmektedir, ancak işletme projesi konusu daha ciddi olduğu için oyların en az 2/3'ünün olumlu oy vermesi gerekmektedir.

Yönetim kurulu tarafından kabul edilen işletme projesi uygulamaya konulur ve kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Ancak, yazılı olarak tebliğ edilmezse o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmezse proje kabul edilmiş sayılır ve yönetici borcu takip edebilir hale gelir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle, apartman veya site yönetimleri için işletme projesi hazırlanırken yasal mevzuat ve yönetim planında belirtilen hükümlere uyulması önemlidir. Ayrıca, proje hakkında kat maliklerinin fikirleri alınarak ortak bir karar alınması ve kararın uygulanması da önemlidir.

Hayır, onaylanmamış bir işletme projesi geçerli değildir. İşletme projesi, yönetim kurulu veya kat maliklerinin oybirliğiyle kabul ettiği ve yönetim planına uygun olarak hazırlanan bir belgedir. Eğer işletme projesi kabul edilmeden veya yönetim planına uygun olarak hazırlanmadan uygulamaya konulursa, geçerli değildir ve hukuki olarak bir dayanağı olmayacaktır. Ayrıca, yasal mevzuatlara uygun olmayan bir işletme projesi de kabul edilemez ve uygulanamaz. Dolayısıyla, işletme projesi yönetim kurulu veya kat malikleri tarafından onaylanmadan önce, yasal mevzuatlara ve yönetim planına uygun olarak hazırlanması ve kabul edilmesi gerekir.

Ortak bir ısınma sistemi olan bir apartmanda veya sitede, bireysel ısınma sistemine geçiş mümkündür. Ancak, bireysel sistem kurulması ve kullanımı öncesinde bazı hususlar dikkate alınmalıdır.

İlk olarak, ortak ısınma sisteminin kapatılması ve bireysel sistemin kurulması için yönetim planında veya kat malikleri kurulunda karar alınması gerekmektedir. Kararın alınabilmesi için ise genel kurulda oy birliği sağlanması veya belirli bir çoğunluğun onayı gerekebilir. Ayrıca, ortak ısınma sisteminin kapatılması için gerekli olan izinlerin alınması da gerekebilir.

İkinci olarak, bireysel ısınma sistemi kurulumu sırasında, yapı ve tesisatın güvenliği açısından uygunluk kontrollerinin yapılması ve yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, kurulum işleminin uzman kişiler tarafından yapılması önerilir.

Üçüncü olarak, bireysel ısınma sistemine geçilmesi ile birlikte, giderlerin ve sorumlulukların nasıl paylaşılacağına dair yeni bir işletme projesi hazırlanması gerekmektedir.

Son olarak, bireysel ısınma sistemine geçiş, maliyetli bir iş olabilir ve bazı durumlarda ortak ısınma sistemine göre daha pahalıya mal olabilir. Bu nedenle, karar vermeden önce maliyetlerin ve avantajların dikkatlice değerlendirilmesi önerilir.

Su saatleri ortak kullanım alanlarından biridir ve genellikle bina girişinde veya ortak bir alanda bulunur. Bu nedenle, su saatleri ile ilgili bir sorun ortaya çıktığında, genellikle bina yönetimi veya yönetim kurulu bu sorunu çözmekle sorumludur.

Su saatleri ile ilgili sorunlar genellikle su sızıntıları, su sayacının bozulması veya su faturasının yüksek gelmesi gibi durumlardan kaynaklanabilir. Bu durumda, öncelikle su saatini kontrol etmek ve sorunun nereden kaynaklandığını belirlemek gerekir. Su sayacı bozuk veya su sızıntısı varsa, sorunu çözmek için bir tamirci çağrılmalıdır.

Bazı durumlarda, bir dairenin su sayacı diğerlerinden farklı olabilir veya su tüketimi daha yüksek olabilir. Bu durumda, genellikle yönetim kurulu veya bina yönetimi bu sorunu çözmek için harekete geçmelidir. Bu gibi durumlarda, su sayacı değiştirilerek veya su kullanımı daha adil bir şekilde hesaplanarak sorun çözülebilir.

Ancak, su sayacının tamamen ayrılması veya ferdi su tesisatının kurulması gibi daha büyük ölçekli bir değişiklik yapmak istendiğinde, bu genellikle tüm kat maliklerinin oy birliği ile kabul edilmesi gereken bir işletme projesi olarak kabul edilir. Bina yönetimi veya yönetim kurulu, böyle bir talep olduğunda, kat maliklerine bu konuda bilgi vererek, bir genel kurul toplantısı düzenleyebilir ve bu talep hakkında görüşmeler yapabilirler. Ancak, bu gibi durumlarda, yasal mevzuatlara uygun olarak hareket etmek ve tüm kat maliklerinin rızası alınması önemlidir.

Hayır, terasa kaçak kat yapmak yasal değildir ve kat maliklerinin izni alınmadan da yapılamaz. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin kullanım alanlarına ve genel alanlara müdahale edecek her türlü inşaat işlemi için yönetim kurulunun iznini almak zorundadır. Ayrıca, teraslar genellikle binanın ortak kullanım alanlarındandır ve kat malikleri tarafından kullanım hakları paylaşılmaktadır. Bu nedenle, terasa kaçak kat yapmak, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder ve yasal yaptırımlara yol açabilir.

Genel olarak, giriş katında oturanların asansör giderlerine katılması gerekmeyebilir. Ancak, bu durum apartmanın yönetim planına ve işletme projesine bağlıdır. Yönetim planında, tüm kat maliklerinin asansör giderlerine katılması gerektiği belirtilmişse, giriş katındaki malikler de dahil olmak üzere tüm malikler bu giderlere katılmak zorundadır. Ayrıca, işletme projesinde de benzer bir hüküm yer alıyorsa, bu durumda giriş katında oturan maliklerin de asansör giderlerine katılması gerekebilir.

Ancak, bazı durumlarda giriş katındaki maliklerin asansör giderlerine katılmaması uygun olabilir. Örneğin, giriş katındaki bir dükkan sahibi veya ofis kullanıcısı, asansörden farklı bir giriş kapısını kullanarak işyerine erişim sağlayabilir. Bu durumda, ilgili işyerinin asansör giderlerine katılmak zorunda olması mümkün olmayabilir.

Giriş katındaki maliklerin asansör giderlerine katılıp katılmayacakları, apartmanın yönetim planı ve işletme projesine bağlı olarak değişebilir ve buna dikkat edilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bu masraflardan kaçınmak mümkün değildir. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesi talep edilebilir.

Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim konusu oldukça önemlidir. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan binalar için, Kanunun verdiği yetkiye dayanarak yönetici tayin edilmesi zorunludur (KMK 34/I). Ancak, tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumlarda, malik kanunen yönetici olarak hareket eder.

Kat malikleri, yöneticiyi belirlerken dışarıdan birini de seçebilirler. Ancak bu durumda, dışardan seçilen yönetici dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici, kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.r.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir ve bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Ancak yönetim planında bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hüküm altına alınmışsa, kiracıların yönetici olması mümkün değildir. Yöneticinin dışarıdan seçilmesinde bir engel bulunmamaktadır, fakat yönetim planında buna ilişkin hüküm bulunmamışsa bile kiracıların yönetici olması mümkün değildir. Kiracı olan bir yönetici, kat malikleri toplantısına katılamaz. Bu nedenle, yöneticinin seçiminde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve arsa payı ne olursa olsun her bir kat malikinin oy hakkı eşittir. Olağan kat malikleri toplantısı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her yılın Ocak ayı içinde yapılır ve yazılı olarak davet edilirler. Olağanüstü toplantılar ise yıl içinde herhangi bir zamanda yapılabilir ve yazılı veya iadeli taahhütlü olarak davet edilirler. Davet mektubunda toplantının amacı, tarihi, saati ve yeri belirtilir ve toplantıya katılım sağlamayanlar veya çekimser kalanlar, alınan kararlardan sorumlu tutulabilirler.

Kat Malikleri Kurulu, her yılın Ocak ayının ilk 15 günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçmekle yükümlüdür. Yönetici, bir yıl için seçilir ve kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğu ile seçilmelidir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür ve yöneticinin görevine her zaman son verilebilir. Yöneticinin görevden alınması isteği, Kat Malikleri Kurulu'na götürülmelidir. Kurul, bu isteği reddederse, söz konusu yöneticinin görevden alınması için hâkimden karar alınmalıdır.